Mesures d’accompagnement en faveur des propriétaires en zone de développement : annonces du département du territoire qui modifie ses pratiques administratives
Notre association, d’importance cantonale, forte de plus de 6’600 membres et active depuis bientôt une centaine d’années a joué un rôle moteur dans cette évolution positive.
C’est donc avec satisfaction que nous accueillons de nouvelles mesures d’accompagnement qui correspondent partiellement aux vœux que nous avions formulés dans nos observations à la première mise à jour du Plan directeur cantonal en janvier 2017. Nous n’avons pas cessé de les promouvoir depuis, lors des contacts entretenus avec le département.
Ainsi après l’acceptation par le Grand-Conseil le mois passé de cette première mise à jour, le Conseil d’Etat concrétise des mesures d’accompagnement en faveur des propriétaires de villa touchés par des modifications de zones. Il s’agit des éléments suivants :
a) Augmentation des prix de terrain admis par l’Etat dans les plans financiers
Nous saluons cette décision qui tend à rendre plus conformes les pratiques administratives à la jurisprudence du Tribunal fédéral (1C_141/2013) qui a confirmé qu’en cas d’exercice du droit de préemption, l’Etat doit appliquer un prix moyen pondéré, tel qu’il ressort des dernières transactions du quartier. Il est donc logique que ce principe influe les prix admis lors du contrôle de l’Etat sur la zone de développement.
Nous regrettons toutefois que l’occasion n’ait pas été saisie de faire varier ces prix en fonction des localisations. Appliquer un seul niveau de prix par zone de construction tend vers une uniformité qui défie la logique ne serait-ce, par exemple, que parce que des parcelles sont plus ou moins proches de centres urbains ou d’axes de transport.
b) Possibilité pour le propriétaire de toucher immédiatement une plus-value supplémentaire
L’idée sous-jacente et conforme à l’esprit qui a présidé à la création des zones de développement, dans le respect du droit constitutionnel de la propriété, est de permettre au propriétaire de participer à la valorisation de son terrain qui dispose, ensuite du déclassement, de plus de droits à bâtir.
Cette nouvelle possibilité pourra être discutée avec le constructeur lors de la vente de la parcelle et ce, en augmentation des prix ci-dessus mentionnés. Le constructeur pourra alors, pour financer cette plus-value supplémentaire, la répercuter sur le prix de 3 appartements à construire dans le périmètre libéré par la villa.
Nous sommes globalement favorables à cette solution bien que compliquée dans les détails de la directive. Il faudra donc l’éprouver dans la pratique.
La plus-value possible ayant été plafonnée dans la directive à CHF 810’000.- au maximum, nous relevons une inégalité de traitement entre les propriétaires de parcelles de tailles différentes. Cette méthode pourrait se révéler injuste en valorisant bien plus les petites parcelles que les plus grandes. Nous avions demandé au département de corriger cette question ce qui n’a malheureusement pas été fait.
Enfin, nous craignons franchement que la restriction du report de la plus-value sur trois appartements seulement, rende peu défendable, cette différence de prix par rapport aux prix des autres appartements du même immeuble. Cette difficulté pourrait malheureusement aboutir à rendre la nouvelle pratique inopérante.
En effet, si le constructeur estime que les acquéreurs potentiels ne comprendront pas cette différence, il ne proposera pas un prix de vente englobant une plus-value au propriétaire.
c) Précisions nécessaires des pratiques fiscales
Il était indispensable d’éloigner des insécurités d’interprétations fiscales dans le domaine de la mutation des zones villa en zone de développement aux conséquences importantes.
Il s’agissait, qu’en principe, le propriétaire qui fait usage de la possibilité de mieux valoriser son terrain en zone de développement, ne soit pas qualifié de professionnel de l’immobilier. En effet, cette qualification entraîne une lourde fiscalisation.
Nous saluons sans aucune restriction cette évolution appelée de nos vœux depuis quelques années.
Bien que les modifications de pratiques aillent dans la bonne direction, nous n’avons pas souhaité nous associer à la conférence de presse du département organisée le 21 mai ou figurer sur sa plaquette d’information en raison des remarques ci-dessus mentionnées et pour lesquelles, le département n’a malheureusement pas souhaité apporter des améliorations.
