Acquisition d’une villa louée : mode d’emploi

Questions - réponses

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Question de Begonia T., de Jussy :
Je souhaite acquérir une villa dans le but de pouvoir y vivre avec toute ma famille. Cette maison est cependant louée. Ai-je le droit de résilier le contrat de bail des locataires ? Dans l’affirmative, quel est le délai à respecter ? Les locataires pourront-ils contester ce congé?

La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement, d’une villa ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties.

Le bailleur initial peut résilier le bail en cours pour la prochaine échéance du contrat, en respectant le délai de congé légal, avant le transfert de propriété. Une telle résiliation ne protège cependant pas l’acquéreur d’une procédure judiciaire, ni d’une demande de prolongation du bail. Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire, comme n’importe quel bailleur.

La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.

Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs, qui pouvaient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par lui serait nulle.

Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés, tels que conjoint, enfants, frère ou sœur.

Le besoin du nouveau propriétaire sera considéré comme urgent lorsqu’on ne peut pas lui imposer une longue attente avant de pouvoir récupérer l’usage de l’appartement ou du local commercial. Le besoin doit être sérieux (c’est-à-dire ne pas constituer un prétexte), concret et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique).

Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat.

Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail. A noter que si les locataires sont mariés, il conviendra de notifier une résiliation à chacun des époux, sous deux plis séparés.

Le locataire garde théoriquement le droit de s’opposer à la résiliation anticipée de son contrat de bail et peut également demander une prolongation dudit bail. Si une prolongation devait être accordée, elle devrait être de courte durée. En effet, dans la mesure où le bailleur peut se prévaloir d’un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches – puisqu’il a été autorisé à résilier de manière anticipée le contrat -, les intérêts du locataire devraient logiquement céder le pas devant ceux du propriétaire ou de ses proches. Cela étant, la procédure peut durer un certain nombre de mois et il se peut que vous deviez trouver une solution de logement dans l’intervalle.

Me Anne Hiltpold, Titulaire du brevet d’avocat

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