Le rendement adéquat des bailleurs est enfin actualisé et la protection des locataires contre d’éventuels abus est maintenue.
Le 26 octobre 2020, le Tribunal fédéral a enfin modifié sa jurisprudence trop ancienne et principalement applicable dans le cadre du calcul du rendement net en cas de contestation du loyer initial.
Faisant droit à nos revendications répétées, le Tribunal fédéral a reconnu que les paramètres qui découlaient de ses jurisprudences de 1994 et 1986 n’étaient plus en adéquation avec la réalité économique. Autrement dit, la méthode utilisée conduisait à des loyers qui n’étaient plus dans un rapport adéquat avec la mise à disposition de l’usage des habitations en question.
Les changements portent essentiellement sur les deux points suivants :
- les fonds propres investis sont dorénavant revalorisés à 100 % selon l’évolution de l’ISPC et non plus à 40 %
- le taux de rendement admissible est de 2 % au-dessus du taux hypothécaire de référence (au lieu des + 0.5% actuels) lorsque le taux de référence est inférieur ou égal à 2 %.Cela porte actuellement le rendement admissible à 3,25 %.
Cet arrêt insiste, à juste titre, sur la nécessité de préserver des rendements adéquats aux propriétaires pour qu’un intérêt à la mise à disposition de logements persiste. Il ne s’agit pas d’une remise en question de la protection des locataires contre d’éventuels abus à travers l’institution de la contestation du loyer initial. Il s’agit d’une actualisation indispensable à l’évolution des conditions économiques notamment les taux d’intérêt durablement bas et l’évolution durablement faible de l’Indice suisse des prix à la consommation.
Ainsi, il est reconnu que tant les petits propriétaires privés que les caisses de pension doivent pouvoir disposer d’un rendement immobilier adéquat.
Ce faisant nous observons que ce changement de jurisprudence permet à de grands investisseurs publics, qui n’ont aucune stratégie spéculative mais dont l’objectif est de servir des rentes à des anciens salariés, de voir, le cas échéant, leurs loyers être validés par les tribunaux.
Nous remercions M. Olivier Feller, Conseiller national et secrétaire général de la Fédération romande immobilière d’avoir déposé l’initiative parlementaire fédérale citée dans l’arrêt du Tribunal fédéral. Cette initiative est le fruit d’un travail commun dont nous nous félicitons.
