Nous répondons à vos questions
En cette période de crise sanitaire, les différentes mesures prises pour la sécurité de chacun ont eu un impact sur toutes les sphères de notre quotidien. La limitation des rassemblements a annulé ou mis en pause bon nombre d’événements. Qu’en est-il des assemblées de propriétaires d’étages?
L’administrateur d’une PPE a essentiellement une fonction exécutive au sein de la communauté des propriétaires d’étages. Il doit par exemple exécuter tous les actes d’administration commune, gérer et utiliser les fonds qu’il détient et représenter la communauté à l’égard de tiers. Cependant, certaines autres compétences lui sont également attribuées de par la loi, comme par exemple la convocation et la présidence de l’assemblée des propriétaires d’étages (art. 712n CC). En principe et sous réserve d’un abus de droit, l’administrateur décide librement du moment de la tenue de l’assemblée des propriétaires d’étages. Il découle de la loi, et notamment de l’obligation d’approuver chaque année le devis des frais annuels et les comptes, que l’assemblée ordinaire d’une PPE doit avoir lieu une fois par année.
Empêchement
Certains règlements de PPE peuvent prévoir que l’assemblée ordinaire doive avoir lieu dans un certain délai, par exemple avant le 30 juin de chaque année civile. Il s’agit d’un délai d’ordre et le non-respect de ce délai, compte tenu des circonstances actuelles et des restrictions dans l’organisation de manifestations, n’emporte pas de conséquences immédiates.
Si une disposition de droit public empêche la tenue d’une assemblée, comme c’est le cas aujourd’hui, l’administrateur peut décider de ne pas la convoquer, de l’annuler ou de la reporter. En agissant ainsi, il respecte le cadre de ses compétences.
Suite aux nouvelles prescriptions sanitaires annoncées par le Conseil d’Etat genevois le vendredi 23 octobre 2020, et sous réserve de modifications ultérieures, la situation est la suivante:
L’art. 14 al. 1 de l’Arrêté du Conseil d’Etat du 23 octobre 2020 stipule que les manifestations privées qui réunissent plus de cinq personnes sont interdites. Cette mesure est donc plus restrictive que les mesures fédérales prises à ce jour.
Selon le Conseil d’Etat, une manifestation privée est un rassemblement privé non accessible au public, sur invitation et sans caractère lucratif. Des exemples de ce qui est considéré comme manifestation privée sont donnés, dans lesquels figurent les assemblées générales.
Par conséquent, nous sommes d’avis que les assemblées de PPE de plus de 5 personnes ne peuvent se tenir physiquement, jusqu’à nouvel avis d’assouplissement des mesures.
Il convient dès lors de les tenir par écrit ou sous forme électronique, ce d’autant plus que suite à la prolongation de l’art. 27 Ordonnance 3 Covid-19, les organisateurs d’une assemblée peuvent imposer ce mode de faire, quel que soit le nombre de participants prévus et sans respecter le délai de convocation, cette décision devant être notifiée au plus tard quatre jours avant l’assemblée.
Il est encore rappelé que s’agissant du vote sous forme électronique, sont visées les visioconférences et les conférences téléphoniques, ou tout autre moyen permettant de garantir l’identité du votant (QR-Code personnalisé, etc.). Le vote par courriel n’est donc pas permis.
Enfin, il faut noter que le Conseil fédéral a prolongé la durée de validité de cet article jusqu’au 31 décembre 2021.
Me Christelle ANDERSEN, Titulaire du brevet d’avocat
