Le 24 novembre 2024, nous voterons sur deux modifications du droit du bail (code des obligations) adoptées par le Parlement fédéral mais attaquées par un double référendum par l’ASLOCA. L’un des projets de loi concerne la sous-location, l’autre le besoin propre du bailleur de récupérer son bien. Revenons dans cet article sur les questions les plus posées sur ces deux objets.
SOUS-LOCATION
La sous-location sera désormais interdite ?
FAUX. Le droit de sous-louer est maintenu. De même, la sous-location répétée de courte durée reste possible. L’adaptation porte sur la forme de la demande de sous-location et de son accord : consentement des parties par écrit, communication du nom des sous-locataires ainsi que des conditions du contrat de sous-location. La sous-location doit poursuivre son objectif social initial (permettre au locataire de réintégrer son logement après un voyage à l’étranger ou un changement familial par exemple), mais elle ne peut pas se conclure à des conditions ou des prix abusifs et ne peut pas présenter d’inconvénients pour le bailleur. C’est ce que permet cette révision.
La résiliation de baux sera facilitée ?
FAUX. Les règles actuelles concernant la protection contre la résiliation du contrat de bail sont maintenues et inchangées. Ce n’est pas l’objet de ce texte.
Il sera tout de même possible de sous-louer un logement pour une durée supérieure à 2 ans ?
VRAI. La durée de deux ans prévue par la révision n’est pas obligatoire. Elle ne s’applique que si les parties au contrat de bail n’en conviennent pas autrement. Les parties contractantes peuvent convenir d’un commun accord de dispositions différentes, que ce soit pour la location régulière de courte durée ou pour des sous-locations de longue durée.
La révision empêchera les sous-locations abusives ?
VRAI. La révision vise à mieux encadrer la sous-location. Actuellement, de nombreux points sont flous : la manière dont la demande et le consentement sont demandés, les critères permettant de déterminer si les conditions de sous-location sont abusives ou non… Bien qu’aujourd’hui les locataires doivent obtenir l’accord du bailleur pour sous-louer leur logement, il arrive régulièrement que ce ne soit pas le cas. Le bailleur découvre bien souvent une sous location illégale suite à des réclamations d’autres habitants de l’immeuble, les changements constants de sous-locataires pouvant être une source de nuisance pour le voisinage. Avec la révision, l’identité des sous-locataires devra être communiquée au bailleur, ce qui lui permettra de savoir par qui le logement est occupé.
Il peut aussi arriver que certains locataires payant un loyer relativement bon marché sous-louent leur logement sans consentement du bailleur et à un prix excessif. Avec la révision, les conditions de sous-location doivent être communiquées au bailleur.
La révision clarifie les règles légales et jurisprudentielles actuelles. Les éventuels abus pourront être décelés plus facilement.
BESOIN PROPRE
La révision introduit de nouvelles possibilités de résiliation ?
FAUX. La révision n’instaure aucun nouveau cas de résiliation du contrat de bail par le bailleur. Elle se limite à remplacer la notion de besoin « urgent » par celle de besoin « objectivement important et actuel ». Un « simple » besoin personnel motivé par exemple par la recherche d’un confort accru continuera de ne pas être suffisant.
Cette révision concerne une minorité de cas ?
VRAI. La révision a une portée très limitée. Les cas où un propriétaire acquiert un bien locatif parce qu’il a un besoin urgent de l’utiliser lui-même ou de le mettre à disposition de proches parents ou alliés sont rares.
La révision est nécessaire pour permettre une pesée équitable des intérêts et besoins de chaque partie ?
VRAI. La formulation actuelle de la loi est floue et donne lieu à de longues procédures devant les tribunaux. La nouvelle formulation vise à définir plus clairement les exigences en matière de besoin propre urgent afin d’offrir une plus grande sécurité juridique aux parties. Le droit du bail a en effet besoin de règles claires et équitables.
