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Question de Simon T., à Genève : « Mon locataire a résilié son contrat de bail pour sa prochaine échéance. Il louait l’appartement depuis plus de dix ans. Nous avons convenu d’effectuer l’état des lieux de sortie le dernier jour du bail. Comment procéder pour sauvegarder mes intérêts ? »
En pratique, l’état des lieux de sortie est réalisé de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs mandataires. Le document établi est généralement signé sur place en deux exemplaires, dont un est remis immédiatement à chacune des parties.
L’état des lieux de sortie a pour objectif de comparer la situation du bien au moment de sa restitution avec celle constatée lors de l’entrée du locataire. Les dégradations relevées à la sortie et inexistantes lors de l’état des lieux d’entrée peuvent en effet être imputées au locataire, sous déduction de l’amortissement. L’état des lieux d’entrée constitue ainsi un moyen de preuve déterminant permettant d’établir l’absence de défauts au début du bail.
Lors de cette inspection, les parties examinent les locaux pièce par pièce, l’état des murs, des boiseries, des sols, ainsi que le bon fonctionnement des installations telles que la robinetterie, les interrupteurs, etc.
Aucune forme particulière n’est imposée. Il est néanmoins conseillé de le rédiger avec le plus grand soin et le plus de précision possible et de le compléter par des photographies, une attestation de témoin ou, plus exceptionnellement, par l’intervention d’un huissier judiciaire.
Pour que ces défauts puissent être mis à la charge du locataire, le bailleur doit démontrer qu’ils excèdent l’usure normale, qu’ils n’étaient pas présents lors de l’entrée dans les lieux et qu’ils ont été signalés dans un délai approprié.
Si l’état des lieux de sortie mentionnant les défauts est signé par le locataire, alors ce dernier est réputé les accepter. Dans le cas contraire, le propriétaire doit réagir rapidement. Il dispose alors de deux ou trois jours au maximum pour envoyer un courrier recommandé intitulé «avis des défauts», reprenant en somme l’entier de l’état des lieux de sortie, indiquant de manière précise les défauts que le propriétaire considère comme étant à charge du locataire.
Pour répondre à notre lecteur, nous pouvons indiquer que le respect de ces obligations est essentiel pour sauvegarder les intérêts du bailleur. À défaut, le locataire est libéré de toute responsabilité. Il en va de même lorsque le bailleur accepte la restitution du bien sans formuler de réserves. Dans ces cas,
le bailleur ne pourra pas obtenir la restitution de tout ou partie de la garantie de loyer.
Me Elena Boluda, Titulaire du brevet d’avocat