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Question de Valentina R., de Carouge : « Je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble en PPE. J’ai récemment constaté beaucoup de va-et-vient dans l’immeuble et j’ai croisé beaucoup de personnes qui semblaient être des touristes de passage. Visiblement, mon voisin loue son appartement via Airbnb. Est-il en droit de le faire? Doit-il demander l’accord des autres copropriétaires? Peut-on interdire de telles locations?»
Alors que le locataire doit demander l’accord de son bailleur pour pouvoir sous-louer son appartement, même pour des courtes durées, la question se pose de savoir si les copropriétaires d’un immeuble doivent demander l’accord des autres copropriétaires pour mettre à disposition leur appartement sur une plate-forme de type Airbnb. À cet égard, il convient de rappeler, et c’est l’essence même de la PPE, que le copropriétaire d’un appartement en PPE est libre d’utiliser son lot comme il l’entend, soit de le louer, de le prêter ou encore de le vendre, sans avoir à demander l’accord des autres copropriétaires.
Il n’empêche que les copropriétaires, pour éviter des abus ou des dérangements, peuvent prévoir certaines règles dans leur règlement d’administration et d’utilisation.
La question se pose en l’occurrence de savoir si les copropriétaires peuvent empêcher un autre copropriétaire de louer son appartement pour des courtes durées.
Le Tribunal fédéral a considéré que le droit d’usage exclusif du copropriétaire sur sa part d’étage n’est pas sans limite. L’exercice de ce droit est d’abord restreint par le respect des règles légales de la PPE (respect de la destination de l’immeuble, respect de l’usage des parties communes) mais il peut aussi l’être par des règles du RAU. Ces dernières doivent elles aussi respecter certaines conditions ou limites. Notre Haute Cour a considéré qu’interdire Airbnb dans une PPE était admissible. Cette restriction n’interdit pas toute location mais certains types de location, ce qui était tout autant admissible que de limiter certaines activités commerciales.
Il convient de noter que l’admissibilité d’une telle restriction doit être analysée dans chaque situation particulière (immeuble de haut standing, nombre de lots loués, inconvénients pour les autres copropriétaires) et la décision devra être prise dans le respect des majorités prévues dans le RAU, en principe à la double majorité.
Ainsi, dans votre situation, il s’agirait de voir si votre immeuble est d’un certain standing ou non, de combien de lots il est composé, et quels inconvénients la mise à disposition des appartements de l’immeuble peut créer. On peut supposer que si l’immeuble est de petite taille et si les copropriétaires sont dans une relation étroite, la mise à disposition via Airbnb pourrait causer des inconvénients aux autres copropriétaires.
A l’inverse, si l’immeuble est composé de nombreux lots, que de nombreux appartements sont déjà loués, que les habitants ne sont pas dans une relation de proximité, l’interdiction de louer via Airbnb pourrait ne pas être justifiée.
Me Géraldine Schmidt, Titulaire du brevet d’avocat