Le taux de référence hypothécaire en matière de bail a encore baissé d’un quart de pour cent. Il sera de 1,5% dès le 2 juin 2017.
La diminution du taux de référence n’a pas d’influence directe sur les baux indexés ou échelonnés qui sont assez nombreux selon les régions.
Pour les autres baux, en cas de modification du taux de référence, la loi ne connaît pas l’automatisme ni vers le haut ni vers le bas. La situation des coûts diffère d’un cas à l’autre. L’Association suisse des propriétaires fonciers recommande aux propriétaires d’examiner les loyers sur la base de la situation actuelle.
Chaque bail est différent
Selon le droit du bail, divers facteurs entrent en ligne de compte pour une adaptation de loyer. Une réduction du taux de référence de 1.75% à 1.5% correspond à une réduction théorique de loyer de 2.91%. Mais le bailleur peut faire valoir un renchérissement général ainsi qu’une augmentation des coûts d’entretien et d’exploitation (taxes, maintenance d’ascenseurs, assurances, etc.). Dans de nombreuses régions, des forfaits annuels de 0,5 – 1% sont acceptés par les autorités de conciliation et les tribunaux des baux et loyers. En outre, le bailleur peut faire valoir des investissements pour des améliorations énergétiques ou créant une plus-value.
En Suisse, quelque 10.5 milliards de francs sont investis tous les ans dans l’entretien des bâtiments. La tendance est plutôt à la hausse en raison des nouvelles prescriptions énergétiques et de construction. Huit autres milliards sont utilisés pour des investissements créant des plus-values dont 5.4 milliards pour des assainissements énergétiques. Ces frais importants ont souvent pu être compensés ces dernières années grâce à une baisse du taux hypothécaire de référence et ainsi éviter d’importantes augmentations de loyer. Ceci explique que même dans les villes, il y a encore beaucoup de loyers avantageux et en moyenne, 20% seulement du budget d’un ménage sont utilisés pour le loyer (voir statistique en annexe).
Droit à une baisse du loyer seulement en cas d’abus
Selon la loi, un droit à une baisse de loyer n’est admis que si le bailleur perçoit des loyers abusifs. Un rendement net de 2% max. est admis sur les fonds propres investis ; un rendement brut de 3,5% est admis pour les constructions neuves. Un bailleur dont le rendement ne dépasse pas les seuils mentionnés n’a pas à baisser le loyer. Pour les immeubles anciens, si le loyer correspond à un loyer usuel dans le quartier ou la localité, il ne doit pas être réduit. Si le locataire et le bailleur n’arrivent pas à un consensus, le bailleur devra prouver que le loyer demandé est usuel dans ce quartier ou cette localité.
Dans le contexte d’une telle demande pour le prochain terme contractuel, nous invitons le bailleur à évaluer le loyer en fonction des critères décrits ci-dessus – le cas échéant avec notre aide – et à se déterminer dans les 30 jours.
