Le 3 mars prochain, nous serons appelés à voter sur deux objets qui concernent le secteur Praille-Acacias-Vernets (PAV). Il s’agit de permettre la réalisation de 24% de PPE dans le projet (L 12291) d’une part et d’autre part, le cas échéant, de rendre abordable la PPE en droit de superficie (L 12290). Préalablement votées et validées au Grand Conseil, ces deux lois ont fait l’objet de référendums lancés par la Gauche et ayant abouti.
Un projet d’une ampleur inédite
Avec ses 140 hectares, le PAV est l’un des plus grands projets de renouvellement urbain d’Europe. 12’400 nouveaux logements y sont prévus, soit l’équivalent de six années de production sur l’ensemble du canton. Pour Genève, il s’agit du projet du siècle. Dans un canton, toujours frappé par l’une des plus fortes pénuries de logements de Suisse, l’arrivée de ces 12’400 logements est fortement attendue par l’ensemble des Genevois. Avec des terrains majoritairement en mains publiques, le PAV se veut et se doit d’être exemplaire.
PPE EN ZONE DE DÉVELOPPEMENT : UNE FORTE DEMANDE POUR DES LOGEMENTS ACCESSIBLES MAIS TROP RARES
Pour chaque PPE à vendre en zone de développement, il y a 60 à 80 demandeurs qui remplissent l’ensemble des critères d’attribution, y compris les critères financiers. La demande ne fléchit pas.
Les PPE en pleine propriété à réaliser au PAV répondront à un besoin prépondérant d’intérêt général tel que défini par l’Etat. Cela se traduit par un prix de vente de ces logements proche de CHF 6’800.- / m² soit CHF 680’000.- pour un appartement de 5 pièces et 100 m² (Données OCSTAT – prix médian 2022 des PPE en zone de développement : CHF 6’841.-/m²).
Les PPE réalisées en zone de développement comportent deux particularités :
– leurs prix d’achat sont fixés et contrôlés par l’Etat pendant 10 ans,
– le ou les acquéreurs ont l’obligation d’occuper eux-mêmes ces logements également pendant 10 ans en vertu de la loi Longchamp.
En raison des prix attractifs pratiqués en zone de développement, les appartements réalisés jusqu’ici se vendent en un temps record.
Pour rappel, c’est en zone de développement que les 3/4 des logements réalisés aujourd’hui dans le canton se construisent. Pourtant depuis 2018, sur les 9936 logements construits en zone de développement, 82,8% sont du locatif, et seulement 16,8% de la PPE.
L’offre est actuellement dramatiquement inférieure à la demande des ménages genevois, qui compte tenu de ces prix pourraient pourtant plus facilement devenir propriétaires.
AUJOURD’hui, 12’400 logements prévus : 0% de PPE en pleine propriété, 4% de ppe en droit de superficie
Il est à noter que jusqu’ici le projet prévoyait un minimum de 88% de logements locatifs susceptibles d’évoluer à la hausse, et, en théorie un maximum de 12% de logements en droit de superficie, pouvant notamment comprendre des logements en propriété par étage (PPE). Cependant, il est précisé sur le site internet du département du territoire que seuls 4% de PPE en droit de superficie sont prévus sur les terrains publics.
A ce jour, aucune « vraie » PPE – c’est-à-dire en pleine propriété- n’est prévue alors que la demande des Genevois est énorme pour ce type de logement.
Partant du principe que le nouveau quartier Praille-Acacias-Vernets doit répondre aux besoins en logement de tous les Genevois, la loi « pour de la PPE dans le PAV » propose d’introduire 24% de PPE dans le PAV soit 2’328 logements en PPE sur les 9’700 prévus sur les parcelles publiques.
Si les deux lois, L 12291 (Pour de la PPE dans le PAV) et L 12290 étaient acceptées par le peuple, seule la L 12291 s’appliquerait en raison du régime dérogatoire qu’elle implique. Seuls les 24% de PPE s’appliqueront. Ces 24% ne s’additionnent pas aux 12% maximum de PPE en droit de superficie.
UN NOUVEAU QUARTIER DURABLE AVEC une diversité de logements ET DE LA MIXITÉ SOCIALE
La création d’un nouveau quartier avec de la mixité sociale passe par la réalisation de différents types de logements et ce dans des proportions suffisamment équilibrées pour chaque type de logement. Cette nécessité de diversité de logements dans les nouveaux quartiers a été également soulignée par l’Office fédéral du développement territorial (ARE) dans sa brochure datant de 2014, destinée à énumérer les qualités que doit avoir un quartier durable. L’Office y indiquait que la promotion de la diversité passait par la réalisation de tous types de logements.
La Charte « Quartiers en transition pour des quartiers durables et de qualité » éditée en 2022 par l’Etat de Genève, soit pour lui, le Département du territoire (DT), indique, qu’il s’agit de « proposer des logements pour tous les revenus et tous les modes de vie ».
De même, le programme de législature 2023-2028 du Conseil d’Etat indique comme objectif (Point 2.5 en page 39) « la garantie de la mixité sociale lors de la construction de logements ».
Ainsi, la PPE devrait faire partie des programmes de réalisation de nouveaux quartiers durables et ce, dans des proportions raisonnables. Ce n’est pas le cas, pour le moment, au PAV puisqu’aucune PPE en pleine propriété n’y est prévu, 4% de PPE en droit de superficie y sont annoncé, le reste étant du locatif.
RENDRE ABORDABLE LA ppe en droit de superficie
La loi « Pour de la PPE en droit de superficie dans le PAV qui évite toute spéculation », quant à elle, prévoit de porter la durée du droit de superficie de 60 ans à 99 ans et de réduire la rente de superficie de sorte que ces logements soient abordables. En effet, ils sont pour le moment prohibitifs et bien plus chers à l’usage que les PPE classiques qui ont largement la préférence des Genevois. Ces nouveaux aménagements permettent de les rendre plus accessibles.
