PPE : droit d’usage exclusif et obligations

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Question de Jean-Paul G., de Cologny:
« Dans le cadre d’une PPE, un copropriétaire dispose sur la base d’une servitude de jouissance exclusive d’un jardin annexé à son appartement sis au rez-de-chaussée. Depuis plusieurs années, il n’entretient pas, en violation du règlement, cet espace qui ressemble bientôt à une jungle, cela en dépit de multiples mises en demeure de la communauté des copropriétaires. S’agissant d’un droit de jouissance exclusif, une intervention pour assainir le jardin est-elle possible sans l’accord du copropriétaire, à la charge ou pas de la communauté ? »

Une partie d’une PPE qui est nécessairement, de par la loi, une partie commune, mais dont on veut céder l’usage à un propriétaire peut faire l’objet d’une servitude d’usage ou de jouissance exclusive. Par exemple, un toit qui peut être utilisé comme terrasse par un propriétaire (alors que, puisqu’il s’agit d’un toit qui est une partie fondamentale de l’immeuble, il doit rester partie commune), un jardin (le bien-fonds doit nécessairement demeurer partie commune) ou une place de parking ouverte (seuls des parties fermées peuvent être des parties privatives), peuvent faire l’objet d’une telle servitude.

Le statut de ces parties communes faisant l’objet d’un droit d’usage exclusif est ainsi un peu particulier dans la mesure où les travaux de rénovation seront à la charge de la PPE, mais qu’en principe, l’entretien courant (notamment la tonte du jardin) revient au propriétaire bénéficiaire de cette servitude. Le règlement de la PPE peut toutefois prévoir une répartition différente des frais.

Dans le cas de notre lecteur, son voisin dispose d’un droit d’usage exclusif sur un jardin, dont il doit donc assumer l’entretien régulier, comme cela semble ressortir du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, au demeurant.

Toutefois, même s’il s’agit toujours formellement d’une partie commune, cette servitude d’usage exclusif empêche les autres propriétaires d’accéder à son jardin et d’y faire quoi que ce soit. Ainsi, en cas de défaut d’entretien, les autres propriétaires ne pourront pas intervenir, sans l’accord du propriétaire ou d’un juge.

La seule possibilité pour passer outre le refus du propriétaire sera d’obtenir un jugement le condamnant à faire le nécessaire et autorisant la communauté des propriétaires d’étages à le faire à sa place s’il n’intervient pas. Il sera aussi possible, dans ce cadre, de demander que les frais de l’intervention soient mis à la charge du propriétaire inactif.

Me Laure Meyer, Titulaire du brevet d’avocat

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