Expropriations et étatisation du sol : ce que prévoit vraiment l’IN180

Le 28 septembre 2025, les Genevois seront appelés à se prononcer sur l’initiative 180, « Pour + de logements en coopérative » qui promet de créer plus de 11’000 logements coopératifs d’ici 2030. Si le besoin de logements reste criant à Genève, cette proposition, séduisante en apparence, cache une tout autre réalité. Décryptage d’un texte aux méthodes extrêmes qui risque fort de créer plus de problèmes qu’il n’en résout.

Un canton qui peine déjà à loger ses habitants

L’IN180 se donne pour objectif de « favoriser les coopératives » en créant 11’000 logements coopératifs d’ici 2030. Sachant qu’actuellement, Genève construit, non sans mal, en moyenne 2’500 logements par an (toutes catégories confondues), quasi tous les logements à venir devront être coopératifs en cas d’acceptation du texte.

Les profils et attentes des Genevois sont multiples dans un territoire qui, rappelons-le, n’est pas extensible. Difficile dès lors d’imaginer ne construire qu’un seul et unique type de logements dans un canton déjà sous tension.

Genève fait pourtant face à une pénurie de logements depuis plusieurs années. Toutes les catégories sont concernées : locations, achats, logements sociaux ou en coopérative. Les profils et attentes des Genevois sont multiples dans un territoire qui, rappelons-le, n’est pas extensible. Difficile dès lors d’imaginer ne construire qu’un seul et unique type de logements dans un canton déjà sous tension.

Expropriation, absence de loyers libres : ce que propose réellement l’IN180

Pour arriver à créer ces 11’000 logements rapidement, l’initiative impose à l’État et aux communes d’utiliser trois outils :

• Le droit de préemption : la priorité d’achat lors de la vente de terrains privés ;
• L’expropriation : la possibilité de déposséder un propriétaire de son bien ;
• Le fonds LUP (logements d’utilité publique) : un fonds jusqu’ici consacré à la construction de logements pour les revenus les plus modestes.

Il s’agit donc de racheter (souvent à moindre prix) ou de retirer du marché des terrains privés, pour ensuite les remettre à des coopératives, qui en deviendraient gestionnaires.

Le Tribunal fédéral a par ailleurs précisé que ces trois outils permettent de construire uniquement et exclusivement des logements d’utilité publique soumis donc à un contrôle strict du taux d’effort et du taux d’occupation. En cas d’acceptation du texte, les 11’000 logements ne seraient pas de la coopérative classique à loyer libre, mais 11’000 logements en coopérative contrôlés pour revenus modestes.

Ainsi, et parce qu’elle ne répond pas aux besoins de la population, nous invitons à refuser l’IN180 « Pour + de logements en coopérative ».

 

Préemption et expropriation : des outils extrêmes et peu adaptés

Alors que l’on construit à Genève, en moyenne, environ 2’500 logements par an, l’initiative prévoit la réalisation de 11’000 logements coopératifs d’ici 2030. Cette énorme pression sur l’État le poussera à préempter systématiquement dans un mouvement d’étatisation du sol sans précédent.

Rappelons que lorsque l’État ou la commune font usage de la préemption mais ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le prix avec le propriétaire vendeur du terrain, une procédure d’expropriation est ouverte.

Ces dernières années, les autorités préemptrices contestent fréquemment les prix des parcelles et tentent de baisser le prix pourtant obtenu dans le cadre de la transaction entre privés qui devait avoir lieu, mais pour laquelle l’État ou la commune souhaite se substituer à l’acheteur.

Avec ses mesures conflictuelles, l’IN180 va ralentir la production de logements

L’usage de la préemption avec une expropriation du prix et de l’expropriation formelle est coercitif à l’extrême. Ce sont des mesures dont il faudrait faire usage en dernier recours. Nous affirmons que ces mesures sont disproportionnées au regard de la situation. En l’état, il n’est pas légitime de déposséder les privés de leurs terrains pour les nationaliser et les remettre à des coopératives.

Le recours massif à la contrainte étatique risque d’enrayer la machine du logement plus qu’elle ne l’ait déjà. Les inévitables procédures judiciaires qui découleront des expropriations bloqueront les constructions et aggraveront la pénurie de logements.

Utiliser les terrains publics avant d’exproprier les privés

L’État, ses fondations immobilières de droit public, ses établissements publics autonomes, les communes et leurs fondations immobilières sont les plus grands propriétaires immobiliers du canton. Ils possèdent déjà plus de 50% des mètres carrés bâtis du canton et de très nombreuses parcelles non-bâties ou à développer.

Un défaut majeur de l’initiative est de renforcer l’étatisation du sol par le biais de l’expropriation des privés, alors même que les collectivités disposent de droits à bâtir encore inexploités.

Uniformiser l’offre : des risques majeurs

Comme expliqué plus haut, seuls des logements d’utilité publique en coopérative pourront être réalisés en cas d’usage de la préemption, de l’expropriation ou du fonds LUP. Imposer la construction d’un seul et unique type de logements comporte un risque majeur : appauvrir davantage la diversité. Tous les logements construits seraient réservés à des ménages répondant à des conditions précises (revenus modestes, taux d’occupation contrôlé), écartant une large part de la population – familles souhaitant accéder à la propriété, seniors désirant adapter leur logement, personnes aux revenus modestes, etc. La mobilité résidentielle pourrait en pâtir, la durée d’attente pour un logement s’étirer, et la frustration générale s’aggraver.

Le détournement du fonds LUP : un coup dur pour le logement social

Un autre point sensible tient à l’utilisation du fonds LUP, alimenté à hauteur de 35 millions de francs par an. Ce fonds a toujours visé en priorité la construction de logements sociaux destinés aux plus vulnérables, avec des loyers très encadrés et des critères d’attribution rigoureux.

Le projet IN180 prévoit de siphonner ce fonds pour financer des logements en coopérative. Or, il faut rappeler que l’accès à ces logements impose le paiement d’une part sociale significative par le locataire – un montant difficilement accessible pour les personnes réellement précarisées. Le risque ? Que ce fonds soit détourné de son objectif initial, laissant de côté ceux qui en auraient le plus besoin.

Substitution plutôt qu’addition : un faux « plus » de logements

Contrairement à l’idée véhiculée par ses initiateurs, l’IN180 ne créera pas de logements supplémentaires. Elle ne fait que remplacer des logements sociaux « classiques » (comme les HBM) par des logements coopératifs du même segment (LUP). Les Genevois n’y gagneraient donc pas en nombre de logements, mais seraient confrontés à une redistribution de l’offre, souvent au détriment des plus modestes ou de ceux dont les ressources ne sont pas compatibles avec les exigences des logements d’utilité publique.

Un modèle fermé, peu souple et inadapté à la réalité genevoise

Au fond, le reproche majeur adressé à l’IN180 est son manque de souplesse et ses méthodes extrêmes. La vie à Genève, ses besoins, ses parcours résidentiels sont pluriels. Les réponses doivent l’être aussi.

En verrouillant l’avenir sur la seule voie d’un logement hybride mi-coopérative mi-logement d’utilité publique, on nie cette réalité et on aggrave les difficultés pour celles et ceux qui cherchent simplement à se loger.

L’usage de l’expropriation des privés et le détournement des fonds jusqu’ici réservés à la construction des logements (HBM) destinés aux personnes qui ont les revenus les plus modestes est totalement disproportionné.

Ainsi, et parce qu’elle ne répond pas aux besoins de la population, nous invitons à refuser l’IN180 « Pour + de logements en coopérative ».

Pour en savoir plus, nous vous invitons à parcourir le site internet dédié en cliquant ici.