COMMUNIQUE DE PRESSE DU 30 MARS 2020
La Chambre genevoise immobilière rappelle l’accord signé le 19 mars 2020 avec l’Etat de Genève. Bailleurs et locataires doivent faire preuve de solidarité et de bon sens. S’il s’avère que les mesures d’aides financières ne devaient toujours pas permettre au locataire de régler le loyer, nous invitons le bailleur et le locataire à discuter de la situation et, cas échéant, à mettre en place un aménagement de paiement des loyers en fonction de la viabilité économique à long terme de l’activité déployée.
La Chambre genevoise immobilière produit un avis de droit : les locaux commerciaux loués à des locataires, exerçant des professions qui se sont vues interdire la poursuite de leur exploitation pour lutter contre le COVID-19, ne sont pas affectés d’un défaut.
Cette question étant technique, nous mettons à disposition une lettre type (à télécharger en bas de page) afin de répondre aux locataires qui sollicitent des baisses de loyers en invoquant un défaut de la chose louée.
Au-delà de notre avis de spécialistes du droit du bail, il n’existe aujourd’hui aucune jurisprudence sur les conséquences juridiques des fermetures obligatoires de certains commerces. Les tribunaux seront donc appelés à trancher ces questions issues des décisions complètement inédites prises par les autorités fédérales.
Ces réserves étant exprimées, les baux à loyers restent, selon nous, en cours tant pour les objets commerciaux que résidentiels. Le propriétaire doit continuer à mettre à disposition les locaux et les loyers restent dus. Les restrictions temporaires de certaines activités professionnelles n’impliquent pas que les locaux loués ne sont plus adaptés ou affectés d’un défaut. Ainsi, à notre avis, les droits et obligations mutuels découlant des baux restent valables.
L’effet domino qui se produirait suite à des ruptures de paiements doit être évité
Il importe d’éviter un effet domino dans l’économie nationale et cantonale que provoqueraient des situations de ruptures de paiements des locataires pour leurs loyers mais aussi pour toutes leurs autres charges. La société, en général, doit être solidaire aussi bien avec certains locataires qui sont durement touchés que certains propriétaires qui ne le seront, malheureusement, pas moins.
Les locaux loués ne sont pas entachés de défauts
Notre association déplore l’appel du 19 mars 2020 de GastroSuisse à ses membres de solliciter immédiatement des réductions massives de loyers. Ce conseil nous semble créer bien plus de problèmes qu’il ne serait susceptible d’en résoudre puisque notre analyse juridique s’oppose aux conclusions de GastroSuisse.
De même, nous avons un point de vue divergent de l’avis de droit du 23 mars 2020 de l’ASLOCA qui conclue au fait qu’il y aurait un défaut de la chose louée pour les locaux commerciaux des locataires qui ont reçu un avis d’interdiction de poursuivre leur exploitation.
Un raisonnement qui respecte le droit
En l’espèce le bailleur remet au locataire un bien qui est parfaitement exploitable puisqu’il l’était sans problème jusqu’au 16 mars dernier. La « chose louée » dispose ainsi de toutes les qualités requises. Les questions d’autorisation d’exploiter ne font pas partie des qualités que doit promettre le bailleur.
L’interdiction d’exploiter qui résulte de l’ordonnance du Conseil fédéral ne concerne pas la chose louée mais l’activité exercée. Il est inenvisageable de conclure au fait qu’un même local commercial exploité par un vendeur de chaussures serait affecté d’un défaut alors que s’il s’agissait d’une épicerie, il ne le serait pas.
L’octroi des autorisations administratives nécessaires à exploiter les locaux repose sur le locataire qui doit entreprendre les démarches nécessaires pour les obtenir. Même si les baux ne mentionnent pas toujours que l’obtention des autorisations administratives est du ressort du locataire, cette mention n’est pas nécessaire dans la mesure où, de par les lois administratives (la LRDBHD notamment), il appartient à l’exploitant de procéder à ces démarches.
Aides financières et bienveillance dans l’intérêt commun de sortir de la crise
S’agissant des aides financières à apporter aux entreprises et indépendants touchés par les interdictions d’exploiter qui ont été prononcées, la Chambre genevoise immobilière maintient qu’il devrait aussi y avoir des aides financières à fonds perdus. Elles ne seraient, en réalité, rien d’autre que de justes indemnités couvrant les dommages liés à l’interdiction d’exploiter.
La Chambre genevoise immobilière remercie tous les propriétaires, locataires et autres parties concernées qui contribuent de manière constructive et solidaire à surmonter cette crise ensemble et dans un intérêt commun bien compris.
